Der Energieausweis - die unbekannte Pflicht!

Bisher wurden lediglich für 10% der in Deutschland vorhandenen Immobilien Energieausweise ausgestellt (Quelle: BBSR Forschungsgruppe). Eine relativ klein wirkende Zahl, wenn man bedenkt, dass der Energieausweis schon seit längerem in der Energieeinsparverordnung (kurz EnEV) gesetzlich verbindlich verankert und vorgeschrieben ist.

Es lässt sich also festhalten, dass es dem Energieausweis immer noch an Bekanntheit und damit an Akzeptanz fehlt, obwohl es bei Nichtvorhandensein eines solchen Ausweises in bestimmten Fällen nicht unerhebliche Sanktionen gibt. Immerhin kann bei der Nichtvorlage des Ausweises ein Bußgeld in Höhe von 15.000 Euro verhängt werden.

Sicherlich ist ein wesentlicher Grund für die gegenwärtige Verunsicherung in diesem Bereich die Existenz von zwei Ausweisarten: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Bereits an dieser Stelle tauchen aus gutem Grund viele Fragezeichen auf. Daher möchten wir hier in unserem Blog zusammenfassend auf die Unterschiede näher eingehen und ein wenig Licht in die Dunkelheit bringen. Kernfragen in diesem Beitrag sind also:

-         Wann brauche ich einen Energieausweis?

-         Verbrauchsausweis & Bedarfsausweis: Wie unterscheiden sich die Energieausweisarten?

-         Welchen Energieausweis brauche ich?

1.) Wann brauche ich einen Energieausweis?

Grundsätzlich wird ein Energieausweis bei bestehenden Gebäuden immer dann benötigt, wenn ein Nutzerwechsel bevorsteht. Wird also eine Immobilie verkauft oder neu vermietet, muss zwingend ein Energieausweis vorliegen, der dem Kauf- oder Mietinteressenten auf Verlangen vorgelegt werden kann.

Bei Neubauten und umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen sowie Erweiterungen von Gebäuden muss ebenfalls ein Energieausweis ausgestellt werden.

Zusammengefasst besteht in folgenden Fällen die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises:

• Bau eines neuen Wohn- oder Nichtwohngebäudes
• Erweiterungen und Sanierungen eines Gebäudes im größeren Stil
• Verkauf eines Wohn- bzw. Nichtwohngebäudes
• Bevorstehender Mieterwechsel in einem Wohn- oder Nichtwohngebäude (insbesondere bei Teilvermietungen und Leasing)
• Öffentliche Gebäude mit Publikumsverkehr, die mehr als 1.000 m² Nutzfläche haben

Für folgende Gebäude ist der Energieausweis unverbindlich:

• Denkmalgeschützte Gebäude
• Ferienhäuser
• Kleine unbeheizte Gebäude mit einer Nettogesamtfläche, die 50 m² nicht übersteigt
• Abrissgebäude
• Kirchen

Auch wenn die Energieeinsparverordnung bei einigen Objekten keinen Energieausweis verbindlich vorschreibt, können Eigentümer von denkmalgeschützten Gebäuden, Ferienhäuser oder kleineren Gebäuden natürlich dennoch ein berechtigtes Interesse an einem Energieausweis haben – verbindlich vorgeschrieben im Sinne des Gesetzes ist er in diesen Fällen allerdings nicht.  

2.) Verbrauchsausweis & Bedarfsausweis: Wie unterscheiden sich die Energieausweisarten?

In Bezug auf den Energieausweis gibt es zwei verschiedene Ausweistypen bzw. Ausweisarten: Den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis.

Der verbrauchsbasierte Energieausweis wird lediglich auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs der Nutzer erstellt. Somit ist die im Verbrauchsausweis berechnete Energieeffizienz durch das Nutzerverhalten verzerrt. Schließlich spiegelt ein so erstellter Ausweis das Verhalten der Bewohner wider und bildet damit nicht den eigentlichen Zustand des Gebäudes ab. Aus diesem Grunde ist der bedarfsorientierte Ausweis weitaus präziser, denn der Bedarfsausweis zeigt wie energieeffizient das Gebäude ist.  

Der Bedarfsausweis berücksichtigt den Energiebedarf auf Basis einer Bestandsaufnahme der Gebäudedaten wie Dämmung, verwendetes Baumaterial und Heizsystem. Hierdurch ist eine objektübergreifende Vergleichbarkeit der Ergebnisse mit anderen Gebäuden gegeben. Diese Vergleichbarkeit ist beim Verbrauchsausweis so leider nicht gegeben. 

Laut einer Studie des BBSR liegt der durchschnittliche Preis im Wohnbereich für einen Verbrauchsausweis bei 83,00 Euro und in punkto Bedarfsausweis bei rund 352,00 Euro. Dies liegt vor allem in dem unterschiedlichen zeitlichen Aufwand begründet, denn der Bedarfsausweis ist diesbezüglich zeitintensiver als ein verbrauchsbasierter Energieausweis.

Bei gewerblich genutzten Immobilien liegen die Preise für Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise höher, da hier zusätzliche Daten erfasst werden müssen und eine Berechnung weitaus komplexer ist.

3.) Welchen Energieausweis brauche ich?

Um diese Frage zu beantworten muss man zunächst danach Fragen, ob es sich im vorliegenden Fall um eine Immobilie handelt, die ausschließlich Wohnzwecken, gewerblichen Zwecken (so genannte Nichtwohngebäude) oder sogar beiden Zwecken dient.

Beginnen wir hier mit der typischen Variante, den privat genutzten Immobilien (Wohngebäuden):

Im Neubau ist der Energieausweis schon seit 2002 Pflicht. Hier muss ein so genannter Bedarfsausweis bzw. bedarfsbasierter Energieausweis ausgestellt werden. Dieser Ausweis muss nicht nur dem potenziellen Mieter bzw. Käufer vorgelegt werden, sondern auch der nach Landesrecht zuständigen Behörde.

Bei Altbauten sieht die Situation hingegen wie folgt aus:

Bei gemischt genutzten Gebäuden, das heißt also Gebäuden, die sowohl privat als auch gewerblich genutzt werden, muss der bewohnte und der gewerblich genutzte Bereich getrennt erfasst werden, so dass es am Ende im Prinzip einen Energieausweis für das Wohngebäude und einen Ausweis für das Nichtwohngebäude gibt.

Der Energieausweis für Nichtwohngebäude ist seit dem 01. Juli 2009 verbindlich vorgeschrieben. Bei Nichtwohngebäuden besteht bei Altbauten grundsätzlich eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Preislich gesehen ist auch im Nichtwohnbereich der Verbrauchsausweis im Vergleich zum bedarfsorientierten Ausweis günstiger. Allerdings müssen für den Verbrauchsausweis die relevanten Verbrauchsdaten auch vorliegen, was in der Praxis nicht immer der Fall ist. Zugleich existiert auch hier das oben beschriebene Verzerrungsproblem. Wie bei Wohngebäuden auch, gibt es die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis in Bezug auf Neubauten nicht.